Proyectos de agregación o segregación de fincas

Cuando un propietario desea agregar o segregar sus propiedades, bien parcelas o solares, debe comunicarlo al ayuntamiento correspondiente mediante la correspondiente Solicitud de Licencia de Segregación o Agregación. De esta forma desde Masqueningenieros podemos ayudarte a a realizar la documentación necesaria para esta solicitud ante el Ayuntamiento, que consistirá básicamente en realizar:

  • Memoria Técnica para Segregación o Agregación. En él debe justificar el cumplimiento del Plan General del municipio, así como, la normativa Urbanistica o Agraria vigente.

Si quieres conocer el paso a paso de todo el procedimiento, a continuación, lo explicamos en detalle.

¿Qué es la agregación de fincas? ¿En qué se diferencia de una agrupación de fincas?

Existen dos formas de unificar fincas: agrupándolas o agregándolas.

La agregación de fincas consiste en sumar una o más fincas de menor tamaño a una finca colindante con una superficie más grande. Las referencias catastrales de las fincas de menor tamaño desaparecen, manteniéndose la referencia catastral de la parcela matriz o principal de mayor superficie.

Sin embargo, en la agrupación de fincas las referencias de todas las parcelas involucradas desaparecen. A la finca resultante de la agrupación se le asigna una nueva referencia catastral.

Un requisito indispensable para poder hacer una agregación de fincas es que la finca matriz tenga una superficie o extensión que represente, al menos, el quíntuplo de la suma de las fincas que se quieran unir (

¿Qué es la segregación de fincas? ¿En qué se diferencia de una división de fincas?

La segregación de fincas es el acto por el que una finca es dividida en varias fincas con una superficie menor con el fin de que se pueda disponer de ellas de una forma independiente.

Debe diferenciarse de la división de fincas. En un caso de segregación, la finca original sigue existiendo. Sin embargo cuando se hace una división, la finca inicial desaparece dando lugar a varias fincas independientes.

Nuevamente una de las diferencias principales entre ambos procedimientos es a nivel impositivo. Desde el punto de vista fiscal, cuando se lleva a cabo una segregación de fincas se ha de pagar solo sobre el valor del terreno que se separa. Sin embargo, al dividir una finca, se debe pagar sobre el valor total de los terrenos que se han separado.

Otro aspecto que se debe tener en cuenta, en el caso de fincas rústicas, son las unidades mínimas de cultivo, por debajo de las cuáles no se pueden llevar a cabo particiones de terrenos.  Además, las fincas segregadas deberán cumplir con lo especificado para el tipo de suelo en el Plan General del Municipio.

¿Qué pasos se deben seguir en una agregación o segregación de fincas?

En ambos casos, el proceso a seguir es muy similar.

El primer paso sería encargar a un técnico competente que redacte el proyecto. Para ello, deberá verificar que la finca cumple con las exigencias legales para ser agregada o segregada, tomar medidas, realizar los cálculos pertinentes, etc.

Un proyecto de agregación o segregación de fincas debe incluir, entre otras cosas:

  • Memoria técnica.
  • Planos georreferenciados de la situación y superficie de las fincas afectadas.
  • Identificación catastral y registral de todas las fincas afectadas.
  • Escrituras de propiedad de todas las fincas afectadas.
  • Justificación del cumplimiento de la normativa vigente Urbanística y agraria.

Una vez realizada la memoria técnica por un técnico competente, el siguiente paso es solicitar en el Ayuntamiento en el que se hallen las fincas la licencia correspondiente.

Si la documentación es conforme se obtendrá la Licencia municipal de segregación o agregación. A continuación, se debería transmitir al Catastro esta modificación, así como, ir a la notaría para realizar escritura pública de la misma, finalizando el proceso en la inscripción en el Registro de la Propiedad.

En MasQueIngenieros podemos ayudarle a redactar sus proyectos de agregación o segregación

Como hemos visto, en los procesos de agregación y segregación de fincas, se deben tener en cuenta muchas variables (normativas y técnicas).

Si necesita asesoramiento en la gestión de sus fincas, Póngase en contacto con nosotros y nuestro equipo de ingenieros y técnicos, resolverá todas sus dudas y se encargará de todo el proceso.

 

 

Objetivos de desarrollo-sostenible

CAMBIO DE LA NORMATIVA EN MATERIA DE RESIDUOS: Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular.

Normativa en Materia de Residuos. La Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, en adelante LRSC, deroga la antigua Ley 22/2011, de 28 de julio, de residuos y suelos contaminados, con el fin de cumplir los nuevos objetivos establecidos en las nuevas directivas europeas de residuos que conforman el Paquete de Economía Circular, así como los nuevos objetivos derivados de la directiva de plásticos de un solo uso que surgen de la “Estrategia Europea para el plástico en la economía circular”.  Esta nueva ley de residuos transpone la Directiva (UE) 2018/851 y la Directiva (UE) 2019/904.

La Ley tiene por objeto sentar los principios de la economía circular a través de la legislación básica en materia de residuos, así como contribuir a la lucha contra el cambio climático y proteger el medio marino. Se contribuye así al cumplimiento de los Objetivos de Desarrollo Sostenible, incluidos en la Agenda 2030 y en particular a los objetivos 12 –producción y consumo sostenibles–, 13 –acción por el clima- y 14 –vida submarina–. Asimismo, en el ámbito de su contribución a la lucha contra el cambio climático, esta ley es coherente con la planificación en materia de energía y clima.

Objetivos de desarrollo-sostenible

Imagen 1. Objetivos 12, 13 y 14 de los ODS. Fuente: ONU

Además, las políticas en materia de residuos y de economía circular también fomentan la creación y consolidación de empleo en el sector de la gestión de residuos.

En MASQUEINGENIEROS, ENGINEERING & CONSULTING. S.L. te podemos ayudar en la aplicación de la Ley 7/2022 de residuos y suelos contaminados para la economía circular es esencial para impulsar una economía más sostenible. La nueva normativa en materia de residuos no solo trata de reducir el volumen de residuos generados por ciertas actividades económicas, sino que también promueve la sostenibilidad ambiental, y fomenta la eficiencia en el uso de recursos, lo que puede traducirse en beneficios tanto económicos como ambientales.

Dentro de este contexto, este artículo se enfoca en el análisis de las regulaciones y obligaciones que podrían ayudaros en lo concerniente a la misma, centrándose especialmente en el aspecto de la generación de residuos. No obstante, no se abordarán las disposiciones relacionadas con el uso de plásticos de un solo uso, ni las obligaciones que se aplican en el ámbito de la actividad hostelera y de restauración. Nuestro objetivo es proporcionar una visión más detallada y precisa sobre cómo la Ley 7/2022 afecta a la gestión de residuos en diferentes sectores, brindando así información relevante y útil.

¿Qué novedades de la Ley 7/2022 son de nuestro interés?

Nuevas obligaciones para productores iniciales u otros poseedores de residuos

 

a. Plan de minimización:

Los productores iniciales de residuos peligrosos estarán obligados a disponer de un plan de minimización que incluya las prácticas que van a adoptar para reducir la cantidad de residuos peligrosos generados y su peligrosidad. Además, los productores deberán informar de los resultados cada cuatro años.

Quedan exentos los productores iniciales de residuos peligrosos que generen menos de 10 toneladas al año en cada centro productor, las empresas de instalación y mantenimiento, y los productores iniciales que dispongan de certificación EcoManagement and Audit Scheme («EMAS») u otro sistema equivalente.

b. Responsabilidad Ampliada del Productor (RAP):

«Régimen de responsabilidad ampliada del productor»: conjunto de medidas adoptadas para garantizar que los productores de productos asuman la responsabilidad financiera o bien la responsabilidad financiera y organizativa de la gestión de la fase de residuo del ciclo de vida de un producto.

El Título de la LRSC que regula esta responsabilidad ampliada del productor, es mucho más extenso, ambicioso y esclarecedor que el de la ley anterior.

Se considerará también como productor, los que llenen productos (además de los que los fabriquen, importen, o vendan), los que los vendan a distancia desde otro país y las plataformas de e-commerce.

Además, siguiendo con lo que ya establecía la Ley 22/2011 de residuos y suelos contaminados, el productor inicial o poseedor de residuos ve ampliadas sus obligaciones también a:

  • Suscribir un seguro u otra garantía financiera que cubra sus responsabilidades (productores de más de 10 t/año).
  • Disponer de zona habilitada e identificada para el correcto almacenamiento de los residuos. En caso de residuos peligrosos deberán estar protegidos contra la intemperie y con sistemas de contención de derrames.
  • Etiquetar los recipientes con residuos peligrosos de forma clara y visible, legible e indeleble, con el contenido recogido en el art. 21 e).

Nuevas obligaciones para gestores de residuos

En esta nueva normativa en materia de residuos se especifica mucho más la labor y las obligaciones de los diferentes agentes dentro de la gestión de residuos. Se diferencia entre entidades que realizan la recogida de los residuos, las que realizan el tratamiento, las que realizan el transporte y los gestores de residuos en general, y para cada uno de ellos definen unas obligaciones concretas.

Otras novedades

  1. Regulación de suelos contaminados. Como novedad se crea el Inventario Estatal de Descontaminaciones Voluntarias de Suelos Contaminados.
  2. Eliminación de residuos. Con carácter general, no se permite la quema de residuos vegetales generados en el entorno agrario o silvícola. Se podrá llevar a cabo de manera excepcional y siempre que se cuente con la correspondiente autorización individualizada.
  3. Medidas fiscales. 
  1. Impuesto especial sobre los envases de plástico no reutilizables.
  2. Impuesto sobre el depósito de residuos en vertederos e incineración de residuos

d. Información. Se implementarán medidas para mejorar la trazabilidad y transparencia en la gestión de residuos, incluyendo memorias anuales con un archivo cronológico y su inclusión en        el Registro de la Producción y Gestión de Residuos. Toda esta información estará disponible en un Sistema electrónico de Información de Residuos (e-SIR) del MITECO.

residuos

Imagen 2. Reutilización y revalorización de residuos. Fuente: COAMBCV (s.f.).

En general, la nueva ley caracteriza y califica los residuos de forma más detallada, proporcionando una mayor información para la definición de residuos peligrosos. Además, se expone un listado de operaciones tanto de valorización (anexo II) como de eliminación (III), con sus correspondientes codificaciones y las posibles instalaciones de tratamiento, lo cual facilita y mejora la comprensión de las propias operaciones. Esto es una mejora descriptiva a destacar respecto a la ley anterior.

Operaciones de valorización (Anexo II)

Imagen 3. Operaciones de valorización (Anexo II). Fuente: LRSC.

Imagen 4 Operaciones de eliminación (Anexo III)

Imagen 4. Operaciones de eliminación (Anexo III). Fuente: LRSC.

Por todo lo expuesto anteriormente, cabe concluir diciendo que la LRSC establece un cuadro normativo transversal, en el que se proporciona una gran importancia a la economía circular y a la revalorización de residuos, independientemente de su sector de origen. Esta nueva ley, sigue manteniendo la filosofía de ‘quien contamina paga’ establecida en la ley anterior de forma más efectiva, ya que se definen con mayor precisión las responsabilidades y competencias de los diferentes actores relacionados con la gestión de residuos.

Si necesitas ayuda para la tramitación de cualquiera de las autorizaciones relacionadas con estas operaciones, no dudes en contactar con nosotros.

Legalidad y Normativa

 

 

camping en suelo no urbanizable

 

¿Se puede instalar un camping en suelo no urbanizable o suelo rústico? ¿Qué permisos y licencias se necesitan para llevar a cabo un proyecto de este tipo? ¿Quién tiene que otorgar estás licencias? ¿Qué requisitos deben cumplir los campings? ¿Qué aspectos es importante tener en cuenta?

Regulación de los campings en España

 

Los campings son considerados como un tipo de establecimiento turístico y, por tanto, su regulación es competencia de las Comunidades Autónomas. Son los diferentes organismos regionales los que deben  las dar el visto bueno para su puesta en marcha. Y hay que tener en cuenta que los procedimientos para solicitar las licencias, los requisitos y condiciones, pueden variar de una comunidad a otra.

Por ejemplo, en la Comunidad Valenciana, a nivel turístico están regulados por el Decreto 10/2021, de 22 de enero, de aprobación del Reglamento Regulador del Alojamiento Turístico de la Comunitat Valenciana el documento que recoge todos los requisitos y consideraciones que se deben tener en cuenta para abrir un negocio de este tipo.

Los campings están de moda. Son una alternativa vacacional muy atractiva, sobre todo para las familias y los amantes de la naturaleza y el aire libre. Además, suelen contar con una buena relación calidad-precio.

Precisamente por este componente natural que suelen buscar los usuarios de este tipo de alojamiento turístico, la ubicación ideal para un camping es un terreno rústico, un suelo no urbanizable y rodeado de naturaleza.

 

De esta forma el primer paso es, sino estás dentro de un municipio del Sistema Rural de la Estrategia Territorial de la Comunitat Valenciana, es realizar una Declaración de Interés Comunitario . Una vez finalizada esta tramitación, nos autorizará al uso y el aprovechamiento del camping en suelo no urbanizable. Este tipo de actividades previstas en el Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje, quedan reflejadas en el artículo 211.f.:

“3.º Campamentos de turismo e instalaciones similares o equivalentes de carácter turístico, regulados por la legislación de turismo y que no propicien, por sus características y emplazamiento, la formación de núcleos de población o de características urbanas”

El trámite de la declaración interés comunitario es un trámite muy complejo en el que igual intervienen diversas administraciones.  De esta forma siempre recomendamos realizar una solicitud de compatibilidad urbanística ante el municipio con carácter previo a la tramitación de la DIC con el fin de estudiar la viabilidad de la actuación con la normativa urbanística local.

Este primer paso de la competencia urbanística confirmaremos que es combatir con el Plan General o normas urbanísticas del municipio donde pretendamos ubicarlo, así como un estudio de las posibles afecciones territoriales y ambientales que pueda presentar la parcela.

Requisitos generales para poder instalar un camping en suelo no urbanizable

 

Con el fin de de poder establecer un camping en un terreno no urbanizable, el Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje establece una superficie mínima de 5.000 m² y que las edificaciones que se construyan sean respetuosas con el medio ambiente.

 

camping en suelo no urbanizable

 

Por otro lado, como norma general, en cualquier camping como máximo la zona dedicada a estancia y alojamiento será del 75% mientras que el 25% restante deberá ser empleado para viales (accesos, caminos, etc.) y zonas comunes. Además, de ese 75 % se podrá destinar hasta el 60 % de la superficie de la zona de estancia y alojamiento del camping a la instalación en parcelas de unidades en planta baja con posibilidad de buhardilla, tipo cabaña, bungalow, mobil-home o unidades singulares, siempre que no ocupen más del 70 % de la superficie de la parcela.

La elección de los terrenos adecuados es importante con el fin de garantizar que no tengan afecciones ambientales, territoriales o de infraestructuras.

Por otro lado, todo camping debe ofrecer una serie de servicios comunes y disponer de unas instalaciones mínimas, que pueden variar dependiendo de la categoría a la que aspire el camping (como las estrellas de los hoteles) y de la Comunidad en la que se ubique. Los más frecuentes serían:

  • Accesos y viales interiores para permitir la circulación.
  • Suministro eléctrico en las parcelas y alumbrado de emergencia y nocturno.
  • Suministro de agua, mediante enchufe a la red general o, si no fuera posible, mediante pozos y depósitos de reserva.
  • Evacuación de aguas residuales, bien mediante conexión a la red general o bien mediante un sistema propio de depuración.
  • Sistema de recogida de basuras.
  • Instalaciones de prevención, protección y seguridad para casos de incendio, inundaciones y otras emergencias.
  • Zona de aparcamiento.
  • Sala de curas o enfermería.
  • Recepción y asistencia presencial durante determinadas horas.
  • Servicios higiénicos: duchas, lavandería, etc.

Cabe destacar que en los campings ubicados en suelo no urbanizable es posible encontrar algunas dificultades extra a la hora de garantizar los suministros de luz y agua, ya que las conexiones a las redes municipales no siempre son fáciles. Otras alternativas serían el uso de energía solar o el uso de pozos de agua para el suministro de agua potable. En cuanto a las aguas residuales será necesario proponer un buen sistema de depuración que cumpla con los parámetros de vertido.

Como vemos, realizar un proyecto de camping en suelo no urbanizable no es sencillo. En MasQueIngenieros ofrecemos un servicio integral en este campo. Desde la redacción del proyecto técnico, la solicitud de licencias de obra, la realización de informes medioambientales, planes de emergencia, etc. hasta la licencia de apertura del mismo.

Si quieres que te ayudemos con tu proyecto de camping en suelo no urbanizable no dudes en contactar con nosotros

 

 

 

 

 

SUELO NO URBANIZABLE

¿Sabías que es posible el desarrollo de una actividad en una parcela de suelo no urbanizable?

Las actividades amparadas por el Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje se recogen en el artículo 211.1:

  1. Edificaciones, construcciones e instalaciones necesarias para la actividad agropecuaria y forestal y sus correspondientes actividades complementarias de acuerdo con la legislación agropecuaria.
  2. Vivienda aislada y familiar.
  3. Explotación de canteras, extracción de áridos y de tierras o de recursos geológicos…
  4. Generación de energía renovable.
  5. Actividades industriales y productivas,  siendo la superficie mínima de parcela de 1 hectárea.
  6. Actividades terciarias o de servicios:
    1. Establecimientos de alojamiento turístico y restauración.
    2. Centros recreativos, deportivos, de ocio, etc.
    3. Campamentos de turismo e instalaciones similares.
    4. Actividades culturales y docentes, asistenciales, religiosas y benéficas, etc.
    5. Plantas de tratamiento, valorización, depósito y eliminación de residuos.
    6. Obras, infraestructuras e instalaciones propias de las redes de suministros, etc.
    7. Estaciones de suministro de carburantes y áreas de servicio de las carreteras.
    8. Estacionamiento de maquinaria y vehículos pesados, así como almacenamiento de vehículos, en recinto al aire libre que requiera la ocupación mínima de una hectárea.

Si estás interesado/a en desarrollar una de estas actividades y tienes una parcela con clasificación no urbanizable, ya sea propia, con posibilidad de adquirir o de arrendar, sigue leyendo el presente artículo para conocer la tramitación necesaria para poder desarrollar la actividad.

Tienes que saber que en el mismo artículo 211 del D.L. 1/2021 se establecen una serie de condicionantes a cumplir para poder desarrollar la actividad. Supongamos que deseas desarrollar una actividad de “campamento”, la cual, estaría englobada dentro del artículo 211, apartado 1, subapartado f.1. Por el simple hecho de querer desarrollar este tipo de actividad, en al apartado 2 del artículo 211 del D.L.1/2021 se establecen los siguientes condicionantes:

  • Superficie mínima de la parcela de media hectárea (5.000,00 m2) de perímetro ininterrumpido.
  • Que se dote a la actuación de un sistema de suministro de agua, eléctrico y sistema de saneamiento.

 

SUELO NO URBANIZABLE

Pasos a seguir para saber si puedes desarrollar actividad en una parcela de suelo no urbanizable

 

Teniendo en cuenta los requisitos mínimos para desarrollar la actividad en una parcela de suelo no urbanizable establecidos en el del D.L. 1/2021, toca conocer si los terrenos en los que deseas desarrollar la actividad son compatibles con el planeamiento general del municipio. Este procedimiento es necesario, ya que, si tu actividad no es compatible con el planeamiento del municipio, no se podrá continuar con la tramitación. Este trámite se llama “solicitud de compatibilidad urbanística” y consiste en realizar una consulta al ayuntamiento de si la actividad, con las construcciones e instalaciones a desarrollar en los terrenos de suelo no urbanizable, serían compatibles con el planeamiento del ayuntamiento. Como se ha dicho, se trata de un trámite sencillo que permite ahorrarte mucho dinero si la actividad que quieres desarrollar no es de tu propiedad. Las solicitades de compatibilidad urbanística consisten en un documento compuesto por:

  • Memoria descriptiva de la actividad se desea desarrollar la actividad, la ubicación de los terrenos o instalaciones, descripción de los suministros de agua, luz y evacuación de aguas residuales de la actividad.
  • Planos de la ubicación de los terrenos o instalaciones.

Gracias a este trámite, se garantizará el primer aspecto de los relacionados anteriormente, pero, en ningún caso garantiza el poder desarrollar la actividad en los terrenos analizados. Para ello, además de la viabilidad del condicionante urbanístico, sería necesario cumplir con el resto de condicionantes, el territorial, el ambiental, afecciones a carreteras, accesos a la actividad, vertidos, paisajísticos… pero ya nos da una primera idea sobre la viabilidad de la actuación.

Por otro lado, la incompatibilidad de la actividad con respecto al aspecto urbanístico denegaría directamente el desarrollo de la actividad en suelo rural. De esta forma, la solicitud de la compatibilidad urbanística es fundamental y puede ahorrar la compra anticipada de unos terrenos que no cumplan con el planeamiento urbanístico del municipio.

 

actividad en parcela suelo no urbanizable

 

Obtenido el informe de compatibilidad urbanística, el siguiente paso consiste en un estudio con figuras normativas de planeamiento supramunicipal (PATRICOVA, PATFOR, PATIVEL, Huerta de Valencia…).

 

actividad en suelo no urbanizable

 

Una vez verificado a través del visor disponible en el Instituto Cartográfico Valenciano que la actividad es compatible con los planes de acción territoriales o supramunicipales de la Comunitat Valenciana, que no están afectados por ninguna figura ambiental, patrimonial, urbanística…, y que se dispone de informe positivo de compatibilidad urbanística emitido por el propio ayuntamiento de que la actividad es compatible con el planeamiento urbanístico, se tendrá una idea más certera de si la actividad que se pretende desarrollar en unos determinados terrenos de tipo no urbanizable.

De esta forma, desde Masqueingenieros podemos ayudaros a hacer un análisis para saber si se puede desarrollar cierta actividad en una parcela de suelo no urbanizable. Este análisis se realizará desde el punto de vista urbanístico, territorial y ambiental previo a la compra de los terrenos.

Conocer la viabilidad de la actividad que se pretende desarrollar en una parcela de suelo no urbanizable puede evitar incurrir en gastos y garantizar que la compra de los mismos sea efectiva.

 

Normativa:

  • Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje.

https://www.boe.es/buscar/pdf/2021/DOGV-r-2021-90283-consolidado.pdf

  • Decreto 10/2021, de 22 de enero, del Consell, de aprobación del Reglamento regulador de alojamiento turístico a la Comunitat Valenciana.

https://dogv.gva.es/va/disposicio?sig=001092/2021&L=1&url_lista=

 

Visor:

https://visor.gva.es/visor/

 

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