En esta entrada vamos a profundizar sobre la regularización de aquellas actividades industriales y terciarias de la Comunidad Valenciana que se encuentran en suelo no urbanizable. Vamos a analizar la normativa que regula este procedimiento, qué actividades podrán regularizarse y cómo podrán hacerlo.

¿Tienes una industria o una actividad de servicios en suelo no urbanizable y quieres regularizarla?

Regularización de actividades en suelo no urbanizable: actividades industriales y de servicios 

A lo largo de las últimas décadas la realidad ha mostrado la implantación en suelo no urbanizable de multitud de actividades industriales y de servicios.

Que sepas que hasta el próximo 31 de diciembre de 2025 se ha abierto un mecanismo para la regularización de estas actividades industriales y de servicios.

Esto ha sido gracias a la publicación del DECRETO LEY 14/2023, de 19 de diciembre, del Consell: https://dogv.gva.es/es/eli/es-vc/dl/2023/12/19/14/dof/vci-spa/pdf.

De esta forma ya es posible regularizar aquellas actividades emplazadas en suelo no urbanizable, siempre que cumplan tres condiciones:

• Deben estar en funcionamiento antes de agosto de 2014.
• No deben de tener ningún expediente de Restauración de la Legalidad Urbanística (RLU).
• Deben disponer de la adecuada conexión con el sistema viario, así como suficiencia de abastecimiento, saneamiento y depuración de aguas.

Este trámite especial, que se puede solicitar hasta el próximo 31 de diciembre de 2025 mediante la realización de una Declaración de Interés Comunitario de Regularización (DICr).

Brevemente, indicamos las bondades y ventajas de acogerse a una Declaración de Interés Comunitario de Regularización (DICr):

• Una vez conseguida la DICr se abre la puerta a:
  • Solicitud de Licencia de Actividad/apertura ante el Ayuntamiento.
  • Regularización de las edificaciones ante el Ayuntamiento mendiante la obtención de la licencia de obras para las mismas.
• Este trámite especial de DICr tiene las siguientes grandes ventajas respecto a una DIC tradicional, y es que según el artículo 8 del Decreto Ley 14/2023, en su punto 2 dice:
  • “En el otorgamiento de estas DIC se podrá eximir del cumplimiento cumplimiento de:

1. a) La superficie mínima de la parcela sobre la que se asienta la actividad y ocupación máxima de dicha parcela.
2. b) Que el tipo de actividad que se ejerce sea de las previstas en los apartados 1.º, 2.º y 3.º de la letra e) del artículo 211.1.”

El subapartado a) significa que se suavizan los requerimientos urbanísticos para poder tramitar una DIC.

El subapartado b) significa que cualquier actividad industrial puede regularizarse mediante una DICr.

Lo comentado anteriormente supone un cambio y una flexibilización de la norma que regula las DICs ordinarias o tradicionales, se trata del Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=DOGV-r-2021-90283

Este procedimiento es muy aconsejable en casos en los que no se llega a  cumplir alguno de los parámetros urbanísticos municipales. En estos casos, ya estos incumplimientos hacían inviable de raíz tramitar una Declaración de Interés Comunitario ordinaria, no alcanzando nuca la licencia de apertura para la actividad.

La situación cambia con sucesivos cambios en la LOTUP y viene también regulado por la Disposición Transitoria vigésimocuarta de la LOTUP.

En este caso, el legislador desea favorecer que estas actividades industriales y de servicios emplazadas en suelo no urbanizable se puedan regularizar y adquirir posteriormente su licencia de actividad y de apertura.

Desde Masqueingenieros os animamos, que si estáis en el caso que os hemos comentado tramitéis antes del 31/12/2025 una Declaración de interés comunitario de regularización. 

Industrias en suelo no urbanizable

Actividades de servicios en suelo no urbanizable

A continuación, se enumeran una serie de actividades terciarias o de servicios, emplazadas en suelo no urbanizable, objeto de regularización:

• Alojamiento Turístico.
• Campings.
• Empresas de turismo activo.
• Centro deportivos.
• Campamentos de turismo.
• Centros educativos o asistenciales.
• Plantas de tratamiento de residuos.
• Obras, infraestructuras e instalaciones propias de las redes de suministros, transportes y comunicaciones.
• Estaciones de servicio de carburantes.
• Almacenamiento de maquinaria y de vehículos pesados.
• Centros hípicos.
• Residencias caninas.

Disposición transitoria vigésimocuarta: ¿Qué actividades pueden solicitar la regularización de actividades en suelo no urbanizable ?

“1. Las actividades industriales, productivas, y terciarias o de servicios existentes y en funcionamiento sobre suelo no urbanizable, a la entrada en vigor de las leyes de la Generalitat Valenciana 5 y 6 de 2014, que no se ajusten a lo dispuesto en las mismas, deberán obtener la autorización ambiental y de funcionamiento exigida por la Ley 6/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de prevención, calidad y control ambiental de actividades en la Comunitat Valenciana. Únicamente a estos efectos, podrán obtener autorización urbanística mediante el otorgamiento de una declaración de interés comunitario de regularización, según lo dispuesto en la presente disposición y en lo no previsto en ella, en el régimen de las DIC previstas en este texto refundido. Será posible la regularización especial siempre que se

cumplan las siguientes circunstancias y condiciones:

1. a) La no procedencia de adoptar cualesquiera medidas de protección y restablecimiento de la legalidad urbanística respecto de las edificaciones.
2. b) Se podrán admitir obras de reforma y de mejora y ampliación de actividad, siempre que la nueva obra o actividad no acentúe la inadecuación al planeamiento vigente. Se permitirán ampliaciones necesarias para cumplir las exigencias derivadas de las normativas ambientales siempre que no superen el 20 % de la superficie ocupada o de la edificabilidad que se encuentre ya construida y en uso. Límites estos que no podrán ser rebasados mediante la sucesiva obtención de otras declaraciones de interés comunitario.
3. c) Que se dote de la adecuada conexión con el sistema viario, así como suficiencia de abastecimiento, saneamiento y depuración de aguas.
4. d) Se requerirá de acuerdo con el artículo 203, párrafos 3 y 4, un estudio de integración paisajístico y no podrán autorizarse edificaciones o usos incompatibles con los informes en materia de patrimonio cultural o los documentos ambientales que resulten exigibles de acuerdo con la normativa sectorial

Ventajas y beneficios de tramitar una DIC de regularización:

Este trámite especial, que se puede solicitar hasta el próximo 31 de diciembre de 2025 mediante la realización de una Declaración de Interés Comunitario de Regularización (DICr) tiene las siguientes bondades y ventajas respecto a una DIC ordinaria o tradicional:

• Según el artículo 8 del Decreto Ley 14/2023, en su punto 2 dice:
  • “En el otorgamiento de estas DIC se podrá eximir del cumplimiento de:

1. a) La superficie mínima de la parcela sobre la que se asienta la actividad y ocupación máxima de dicha parcela.
2. b) Que el tipo de actividad que se ejerce sea de las previstas en los apartados 1.º, 2.º y 3.º de la letra e) del artículo 211.1.”

El subapartado a) significa que se suavizan los requerimientos urbanísticos para poder tramitar una DIC.

El subapartado b) significa que cualquier actividad industrial puede regularizarse mediante una DICr, por lo que, si dispones de una actividad industrial emplazada en suelo no urbanizable, y no cumplías ninguno de los tres supuestos que la LOTUP marca para que las actividades industriales se puedan emplazar en Suelo No Urbanizable, puedes tramitar una DICr, sin necesidad que tu actividad esté englobada en los siguientes supuestos:

“e) Actividades industriales y productivas, de necesario emplazamiento en el medio rural.

Solo puede autorizarse la implantación de las siguientes actividades:

1.º Industrias que, por exigencia de la normativa que las regule, deban ubicarse alejadas de las zonas residenciales o terciarias, y no exista, en un radio de cinco kilómetros, con centro en el de la parcela donde se pretenda realizar la actividad, suelo con clasificación y calificación aptas para su ubicación. La parcela deberá tener un perímetro ininterrumpido que delimite una superficie no inferior a una hectárea y, en todo caso, con el 50 % libre de edificación y ocupación, dedicado al uso agrario o forestal efectivo.

2.º Actividades de transformación y comercialización de productos del sector primario no comprendidas en el apartado a de este artículo, que, teniendo en cuenta su especial naturaleza y características, precisen emplazarse cerca de las parcelas de origen de la materia prima, en una parcela no inferior a una hectárea de perímetro ininterrumpido y, en todo caso, con el 50 % libre de ocupación y dedicado al uso agrario o forestal efectivo.

3.º Industrias de baja rentabilidad por unidad de superficie que requieran dedicar gran parte de esta a depósito, almacenamiento o secado de mercancías al aire libre y que requieran una parcela de una superficie mínima de una hectárea, en recinto de perímetro ininterrumpido que, en todo caso, deberá cercarse adecuadamente y, como regla general, mediante pantalla vegetal.”

 Una vez conseguida la DICr se abre la puerta a:

• • Solicitud de Licencia de Actividad/apertura ante el Ayuntamiento.
  • Regularización de las edificaciones ante el Ayuntamiento mediante la obtención de la licencia de obras para las mismas.

Plazo

El plazo para tramitar esta regularización finaliza el 31 de diciembre de 2025.

 Legislación:

• Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje: https://www.boe.es/buscar/pdf/2021/DOGV-r-2021-90283-consolidado.pdf
• Decreto-ley 14/2023, de 19 de diciembre, del Consell, por el que se prorrogan las reducciones temporales de tarifas en los servicios públicos de transporte competencia de la Generalitat en 2024 por un periodo de seis meses, y se modifica el artículo 51.3.c), el apartado cuarto de la disposición adicional novena y la disposición transitoria vigesimocuarta del texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje, aprobado por el Decreto legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell, en relación con la tramitación de los proyectos territoriales estratégicos (PTE) y las DICS de regularización (DICR): https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=DOGV-r-2023-90342

Tramitación: regularización de actividades en suelo no urbanizable

El equipo de MasQueIngenieros te puede ayudar a realizar los trámites para que consigas regularizar tu actividad industrial o de servicios emplazada en suelo no urbanizable.