¿Tienes una industria en la Huerta de Valencia y no puede cambiar o iniciar una nueva actividad? ¿Tienes un solar que antiguamente era una industria cerca de Valencia? ¿Has adquirido una nave industrial sin uso, la quieres dar de alta y no puedes por estar o ser tu actividad incompatible con la Huerta de Valencia? ¿Has heredado unos terrenos que tienen una antigua edificación en ruinas en el área de la ciudad de Valencia que te está dando problemas y no sabes que puedes hacer con ella? ¿Tengo unos terrenos en la zona de la Huerta de Valencia y no sé qué usos se permiten?
Si te pasa esto, cualquiera de estas cosas, es muy probable que tus terrenos, edificaciones o restos de ellas estén catalogados como sectores o enclaves de recuperación, y por lo tanto estén afectados por la LEY 5/2018, de 6 de marzo, de la Generalitat, de la Huerta de València y por el DECRETO 219/2018, de 30 de noviembre, del Consell, por el que se aprueba el Plan de acción territorial de ordenación y dinamización de la Huerta de València.
¿Qué es el PAT de la Huerta de Valencia?
El PAT de la Huerta de Valencia se trata de un Plan de Acción Territorial de ámbito supramunicipal.
Esta normativa pretende proteger la Huerta como espacio emblemático y conservar sus valores, estableciendo un régimen de usos y actividades compatibles con la protección de los valores de la Huerta de València. Además, pretende definir instrumentos de ordenación, gestión, dinamización y desarrollo de la actividad agraria en la Huerta de València adecuados para la consecución del objetivo de potenciación de una huerta productiva y rentable.
¿Qué territorios están afectados por el PAT de la Huerta?
El ámbito territorial establecido por el PAT de la Huerta comprende entre otros el espacio del dominio de los regadíos históricos de las acequias del Tribunal de las Aguas de la Vega de València; la Real Acequia de Montcada; el canal del Turia; Francos, Marjales y Extremales, y las huertas de las poblaciones de Picanya, Paiporta, Torrent y Catarroja, en la imagen siguiente se puede ver el territorio afectado por el PAT de la Huerta, con los tres grados de protección:
- Huerta de Protección Especial Grado 1.
- Huerta de Protección Especial Grado 2.
- Huerta de Protección Especial Grado 3.
La leyenda del plano es:
¿Qué usos se permiten en los diferentes grados de protección del PAT de la Huerta?
Comentaros que existen 3 grados de protección que van del H1 (más protección) a H3 (menor protección), lo usos permitidos en cada uno de los grados de protección son:
Según el artículo 37. Usos y actividades permitidas del Decreto 219/2018 vienen establecidos de foma resumida:
- En grados H1 y H2: se promoverá la concentración de explotaciones como forma de mejorar la rentabilidad de la actividad agropecuaria.
- Uso residencial en los enclaves y sectores de recuperación.
- Usos terciarios admitidos: restauración, alojamiento turístico, hípica, cría de animales para uso particular o comercial, huertos de ocio o sociales, usos de disfrute de la Huerta relacionados con sistemas de movilidad no motorizada, investigación agraria o ambiental.
Por lo que te animamos a que puedas realizar cualquiera de estas actividades permitidas, pero ojo que por ejemplo la cría de animales sólo está permitida en el grado H3.
¿Qué son los sectores y enclaves de recuperación?
El PAT de la Huerta delimita sectores y enclaves de recuperación:
¿Qué son los enclaves de recuperación?
Los enclaves de recuperación de la huerta son superficies de terrenos degradados sobre las que hay edificaciones en situación de ruina o en mal estado de conservación o son suelos sellados sin edificaciones o escasa presencia de las mismas, todos ellos sin valor patrimonial significativo y sobre los cuales habría que hacer actuaciones de regeneración de la huerta para destinarlos a explotación agraria efectiva, permitiendo reedificar o rehabilitar las superficies construidas o edificar una porción minoritaria del terreno.
De esta forma por ejemplo en las siguientes imágenes se puede ver la delimitación tanto de enclaves como de sectores de recuperación en una zona la sur de la ciudad de Valencia:
A continuación una imagen ampliada de una zona al oeste de Nazaret donde se concentran sectores y enclaves de recuperación:
Leyenda
¿Qué son los sectores de recuperación?
Los sectores de recuperación de la huerta son espacios amplios de huerta contiguos al suelo en situación de urbanizado, sobre los que hay edificaciones en situación de ruina o en mal estado de conservación o terrenos agrícolas degradados. Como máximo, un tercio de la superficie del suelo del sector se podrá destinar a su transformación urbanística, debiendo mantenerse el resto de la superficie del sector en condiciones de explotación agraria efectiva.
¿Estoy obligado a restaurar mi enclave de recuperación?
Así es, de esta forma el artículo 32 de la ley 5/2018 se dice:
“Las personas propietarias de los suelos que se declaren como enclaves tienen la obligación de recuperar el suelo de la huerta y cultivar, por lo menos, las dos terceras partes de sus propiedades. Si, transcurridos cuatro años desde la declaración de los enclaves, esta obligación se mantuviera incumplida, la conselleria con competencias en materia de ordenación del territorio y urbanismo, preceptivamente, instará a las personas propietarias a hacer su recuperación, con la solicitud previa de las licencias necesarias para ello.”
Por lo que sí, efectivamente existe la obligación de recuperar un mínimo de dos terceras partes, y ponerlas en cultivo.
¿Qué podría hacer con la tercera parte restante?
El PAT de la Huerta establece en su artículo 30 punto 3 se dice:
“3. Únicamente pueden delimitarse como enclave de recuperación de huerta aquellos espacios cuyos costes de eliminación de las edificaciones existentes o del suelo sellado y de reposición de suelo y sistemas de riego hagan inviable económicamente la recuperación del cultivo, por no poder amortizarse por el simple ejercicio de la actividad agraria.”
Es decir, que mediante la realización de una memoria económica que justifique lo anterior, se podría aprovechar en edificabilidad ese tercio restante en dos plantas, se trata de un estímulo que tire de la recuperación del enclave, haciéndolo de esta forma viable económicamente.
Los usos permitidos en ese aprovechamiento de la edificabilidad serían dos: residencial y terciario.
¿Qué pasos se deben seguir para poder recuperar mi enclave?
La documentación a presentar ante el Ayuntamiento donde esté ubicado el enclave sería la siguiente:
- Escrito de solicitud donde se justifique el cumplimiento por parte de la parcela de las condiciones establecidas en la Ley de la Huerta para considerarse “enclave”.
- Memoria descriptiva de las obras y actuaciones a realizar a escala de anteproyecto.
- Memoria económica que justifique los condicionantes establecidos en el art. 30.3 de la Ley de la Huerta.
Te podemos ayudar en la realización de estos tres documentos sin problemas.
¿En los sectores de recuperación cuál sería el aprovechamiento?
Según lo establecido en el artículo 34 de la ley 5/2018 se dice:
“1. El sector de recuperación de la huerta constituirá un área de reparto. El aprovechamiento tipo se calculará en la forma establecida por la legislación vigente en materia de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje para el suelo urbanizable.
- El coeficiente de edificabilidad se establecerá en el plan de acción territorial que delimite el sector, y será de un máximo de 0,33 metros cuadrados de techo residencial por cada metro cuadrado de la superficie del sector.
Es decir que también se fija como aprovechamiento un tercio de la superficie con la intención de financiar y a ver viable la recuperación de los dos tercios restantes.
¿Qué beneficios obtendré al realizar la recuperación de mi enclave o sector de recuperación?
Te animamos a que si tienes un enclave o sector de recuperación lo veas como un valioso activo, además de contribuir a mejorar nuestro entorno y paisaje , podrás aprovechar para un fin residencial o terciario hasta un máximo un tercio de la parcela, siempre y cuando recuperes dos terceras partes.
Normativa:
- DECRETO 219/2018, de 30 de noviembre, del Consell, por el que se aprueba el Plan de acción territorial de ordenación y dinamización de la Huerta de València: https://www.dogv.gva.es/datos/2018/12/20/pdf/2018_11893.pdf
- Ley 5/2018, de 6 de marzo, de la Huerta de Valencia.
