LEY DE COSTAS: SERVIDUMBRE DE PROTECCIÓN DE COSTAS
    1. Servidumbre de protección de costas: la costa española es uno de los destinos turísticos más populares siendo un importante motor económico del país. Debido al alto valor natural, cultural social y económico y su enorme fragilidad ante la actividad humana y los procesos de degradación natural, es esencial protegerlas, para garantizar su sostenibilidad y su capacidad para seguir ofreciendo servicios y recursos a la sociedad. Por ello surge la normativa de protección de costas en 1988 modificada en 2013 por la Ley de Protección y Uso Sostenible del Litoral y de Modificación de la Ley de Costas. Esta Ley tiene como objetivo principal la protección medioambiental de la costa intentando que sea compatible con el impulso de la actividad económica y la generación de empleo.

LEY DE COSTAS: SERVIDUMBRE DE PROTECCIÓN DE COSTAS

¿Cómo afecta la servidumbre de protección de costas a las edificaciones existentes y las actividades implantadas en sus terrenos?

En la Ley de Costas también se determina el dominio público marítimo terrestre y su régimen de utilización, así como las limitaciones de la propiedad de los terrenos contiguos a la ribera del mar para garantizar la integridad y el uso público del DPMT y el desarrollo del régimen transitorio.

Se establecen tres franjas de terreno afectado:

  • El dominio público marítimo-terrestre: Se trata de un terreno de dominio público integrado por bienes que por definición constitucional gozan de un carácter inalienable, imprescriptible e inembargable. En esta franja no se permite ningún tipo de construcción nueva.
  • La servidumbre de protección: se extienden a lo largo de una franja de terreno de un mínimo de 100 metros desde la línea de costa, medida a partir de la línea de bajamar. Esta franja se encuentra bajo la protección del Estado y se considera de uso público, lo que implica que todas las personas tienen derecho a transitar y disfrutar de ella.

En esta zona existe propiedad privada, pero se limitan las instalaciones y obras permitidas. No implica la expropiación de los terrenos afectados, los propietarios afectados por la servidumbre pueden seguir utilizando sus propiedades, siempre y cuando se respeten las limitaciones establecidas por la Ley de Costas.

  • La zona de influencia: esta franja comprende una anchura de 500 metros a partir de la ribera del mar, y donde deberá observarse que las edificaciones propuestas por el instrumento de planeamiento urbanístico evitan la formación de pantallas arquitectónicas o acumulación de volúmenes, de tal manera que la densidad de edificación a desarrollar sea acorde con la del resto del municipio.
  • Por último, se describe también la servidumbre de tránsito: es una franja de 6 m de anchura medidos desde la línea interior de la ribera del mar que forma parte de la servidumbre de protección, si bien en la misma las limitaciones son más estrictas.

En esta zona no está autorizada la construcción de ninguna instalación, y deberá dejarse permanente expedita para el uso público peatonal y para los vehículos de vigilancia y salvamento.

Limitaciones y servidumbres sobre los terrenos colindantes

    1. Imagen 1: Limitaciones y servidumbres sobre los terrenos colindantes. Fuente: https://www.miteco.gob.es/ 

 

  1. ¿Cuáles son las restricciones y servidumbres de servidumbre de protección de costas establecidas por la Ley de Costas?

    Las restricciones reflejadas en la Ley de Costas pueden tener importantes consecuencias para aquellos que estén considerando comprar una propiedad o implantar una actividad en la costa. Algunas de las más relevantes son:

    • Prohibición de construir en la zona de servidumbre de protección: la Ley de Costas prohíbe construir en la zona de servidumbre de protección. Esta prohibición se aplica a todos los tipos de construcciones, incluyendo viviendas, edificios comerciales y turísticos.
    • Limitaciones en la realización de obras y actividades: la realización de obras y actividades en la zona de servidumbre de protección de costas está sujeta a una serie de limitaciones y restricciones. Por ejemplo, no se pueden realizar obras que alteren el estado natural de la playa o del litoral, ni se pueden realizar actividades que afecten a la integridad de la costa. Tampoco están permitidas obras que conlleven aumentos de tamaño, altura o superficie. Solo se permitirán obras de reparación, mejora, consolidación y modernización de las edificaciones existentes.
    • Obligación de permitir el acceso público a las playas: la Ley de Costas establece que todas las playas son de acceso público y que los propietarios de las viviendas en primera línea de playa deben permitir el acceso a la playa a través de su propiedad.

     

    ¿Qué implicaciones tiene la Ley de Costas para aquellos que quieran comprar una vivienda en primera línea de playa en la Comunidad Valenciana?

    La problemática de la Ley de Costas reside la variabilidad de la línea de costa, ya que el mar tiende a ganar terreno a la tierra, por lo que el Dominio Público Marítimo-Terrestre no es una línea fija en el tiempo.

    En cuanto a la compraventa de viviendas o la implantación de actividades en primera línea de playa, es importante informarse bien de si su ubicación incumple o no la Ley de Costas y saber en qué franja de terreno esta clasificada la propiedad, por las restricciones que conllevan en materia urbanística.

    Por otro lado, la ley establece que las edificaciones existentes afectadas por la zona de servidumbre de protección de costas siguen siendo propiedad privada y el uso y disfrute de la misma, siempre que se haya construido de acuerdo con la legalidad vigente, si bien con ciertas limitaciones en cuanto a las modificaciones constructivas que se pueden realizar que se han comentado anteriormente. No obstante, hay casos en los que pueden ser objeto de expropiación o demolición si se considera que incumplen la normativa o si se producen daños al medio ambiente.

    En resumen, la Ley de Costas tiene importantes implicaciones para aquellos que quieran comprar una propiedad en primera línea de playa en la costa española. Por lo tanto, es muy importante tener un asesoramiento previo para estar seguros de la ubicación de la propiedad, si está o no afectado por la Ley de Costas.

    Se puede consultar si la propiedad está afectada por la Ley de Costas en los Registros de la Propiedad y en los Servicios Provinciales de Costas que existen en cada provincia litoral, en donde disponen de toda la información necesaria para averiguar en cada caso cómo afecta la legislación de costas.

    La nueva Ley de Costas exige que para poder inscribir o transmitir una finca ubicada en el litoral, se aporte en el Registro de la Propiedad un certificado administrativo de no invasión del DPMT, asegurando así los derechos del comprador.

    La servidumbre de protección de costas puede impactar en la adquisición de una vivienda, afectando la construcción, uso del suelo, riesgos de erosión y limitaciones medioambientales. MasQueIngenieros puede ayudar a abordar estos desafíos. Contacta ahora con nosotros.

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